COVID-19 & PAIEMENT DES LOYERS

La crise sanitaire que nous traversons actuellement bouleverse l’équilibre économique des acteurs de la vie des affaires. Au cœur des problématiques financières qui se dessinent jour après jour se pose notamment la question du paiement des loyers des professionnels. 

Emmanuel Macron a en effet, dès l’instauration de l’état d’urgence sanitaire, annoncé une suspension du paiement de leurs loyers pour certaines entreprises.

1. Quels textes sont venus encadrer cette annonce ? 

La loi d’urgence du 23 mars 2020 (n° 2020-290) prise dans le cadre de l’épidémie de covid-19 permet au gouvernement d’adopter par ordonnance toutes mesures de nature à « reporter intégralement ou d’étaler le paiement des loyers, des factures d’eau, de gaz et d’électricité afférents aux locaux professionnels et commerciaux et de renoncer aux pénalités financières et aux suspensions, interruptions ou réductions de fournitures susceptibles d’être appliquées en cas de non-paiement de ces factures, au bénéfice des microentreprises. » 

En application de cette loi d’urgence, le gouvernement a adopté le 25 mars 2020 l’ordonnance n° 2020-316 relative au paiement des loyers, des factures d’eau, de gaz et d’électricité afférents aux locaux professionnels des entreprises dont l’activité est affectée par la propagation de l’épidémie de covid-19.

2. Qui est concerné ? 

Les bénéficiaires de la mesure relative aux loyers et fournitures sont « les personnes physiques et morales de droit privé exerçant une activité économique qui sont susceptibles de bénéficier du fonds de solidarité mentionné à l’article 1er de l’ordonnance n° 2020-317 du 25 mars 2020 susvisée » et (sous réserve de la production d’une attestation de l’un des mandataires de justice) « celles qui poursuivent leur activité dans le cadre d’une procédure de sauvegarde, de redressement judiciaire ou de liquidation judiciaire ». 

C’est un décret qui détermine les critères d’éligibilité au fonds de solidarité mentionné. Il s’agit d’entreprises qui ont fait l’objet d’une interdiction d’accueil du public ou d’une perte de chiffre d’affaires d’au moins 70 % en mars 2020 par rapport à mars 2019, ou par rapport au début de l’année pour les entreprises crées après mars 2019 (Décret n° 2020-371 du 30 mars 2020). 

Sont donc éligibles : 

Les TPE, les microentreprises, indépendants et professions libérales, avec un chiffre d’affaires annuel inférieur à 1 million d’euros et un bénéfice annuel imposable inférieur à 60 000 € 

L’entreprise qui souhaite bénéficier de cette mesure devra : 

*Avoir fait l’objet d’une interdiction d’accueillir du public en raison des mesures sanitaires 

OU 

*Justifier d’une perte de chiffre d’affaire d’au moins 70 % en mars 2020 par rapport à mars 2019 

A ce stade, aucune mesure similaire n’est prévue pour les PME et les plus grandes entreprises. 

Ainsi, contrairement aux premières annonces sur le sujet, la plupart des entreprises se trouvent de facto exclues de ces mesures d’accompagnement.

3. En quoi la mesure consiste-t-elle ? 

Le texte s’éloigne de l’annonce présidentielle initiale d’une « suspension » du paiement des loyers. 

Les bénéficiaires susmentionnés « ne peuvent encourir de pénalités financières ou intérêts de retard, de dommages-intérêts, d’astreinte, d’exécution de clause résolutoire, de clause pénale ou de toute clause prévoyant une déchéance, ou d’activation des garanties ou cautions, en raison du défaut de paiement de loyers ou de charges locatives afférents à leurs locaux professionnels et commerciaux, nonobstant toute stipulation contractuelle et les dispositions des articles L. 622-14 et L. 641-12 du code de commerce. 

Les dispositions ci-dessus s’appliquent aux loyers et charges locatives dont l’échéance de paiement intervient entre le 12 mars 2020 et l’expiration d’un délai de deux mois après la date de cessation de l’état d’urgence sanitaire déclaré par l’article 4 de la loi du 23 mars 2020 précitée. » (Ordonnance n° 2020-316 du 25 mars 2020) 

En pratique, les entreprises concernées qui ne procèdent pas au paiement de leurs loyers commerciaux n’encourent donc pas de sanctions pécuniaires, ni de risque de résolution du contrat de bail. Les loyers concernés sont ceux dont l’échéance de paiement intervient à compter du 12 mars 2020, et pour une durée encore inconnue à ce jour. 

Il ne s’agit donc pas d’une mesure de suspension ou d’un report du paiement des loyers. La mesure ne consiste que dans la neutralisation pour une période donnée des sanctions attachées habituellement au non-paiement des loyers. 

Le gouvernement n’a pas traité la question du paiement de ces loyers une fois l’état d’urgence levé. La lettre du texte laisse toutefois à penser que le bailleur pourra en solliciter le paiement à l’issue de cette période. Aussi il convient d’être particulièrement prudent et réservé quant à l’utilité et la mise en œuvre de cette mesure.

* * *

Les mesures d’urgences concernent une catégorie limitée d’acteurs économiques, et n’offrent pas une garantie juridique suffisante aux entreprises concernées, puisqu’elles ne consistent qu’en une absence de sanction au non-paiement des loyers pendant une période donnée.

4. Quelles voies de droit commun peuvent pallier ces difficultés ? 

Le loyer commercial est dû au bailleur en contrepartie de de la jouissance du local mis à disposition. 

Les entreprises qui accueillent du public et qui n’ont pu, en raison des mesures d’urgence sanitaire, exploiter leur local commercial, sont de fait privées de la jouissance de ce local. 

Le bailleur n’est en effet plus mis en mesure, de satisfaire à son obligation de délivrance en permettant l’exploitation du local commercial dans les conditions prévues au bail. 

*La force majeure 

« Il y a force majeure en matière contractuelle lorsqu’un événement échappant au contrôle du débiteur, qui ne pouvait être raisonnablement prévu lors de la conclusion du contrat et dont les effets ne peuvent être évités par des mesures appropriées, empêche l’exécution de son obligation par le débiteur. 

Si l’empêchement est temporaire, l’exécution de l’obligation est suspendue à moins que le retard qui en résulterait ne justifie la résolution du contrat. Si l’empêchement est définitif, le contrat est résolu de plein droit et les parties sont libérées de leurs obligations dans les conditions prévues aux articles 1351 et 1351-1. » (Article 1218 du Code civil) 

La pandémie elle-même pourrait par son ampleur inédite et ses conséquences exceptionnelles et imprévisibles être considérée comme un cas de force majeure. 

Une première décision a déjà été rendue en ce sens le 12 mars dernier en matière de droit des étrangers (CA Colmar, 12 mars 2020 n°20/01098), par laquelle le statut de cas de force majeure a été reconnu à la situation de crise actuelle. 

La force majeure ainsi constituée empêcherait les bailleurs d’exécuter leur obligation essentielle de délivrance définie à l’article 1719 du Code civil dès lors que le commerce en cause fait l’objet d’une injonction de fermeture ou de limitation d’activité. 

La force majeure caractérisée, le bail commercial se trouverait suspendu et les loyers ne seraient plus dus pendant la durée de l’empêchement. 

Toutefois il convient de préciser que la force majeure est rarement reconnue en pratique, tant les conséquences qu’elle entraine sont importantes. Il n’est pas certain que la solution rendue à Colmar soit suivie dans les autres matières du droit. 

*L’exception d’inexécution 

« Une partie peut refuser d’exécuter son obligation, alors même que celle-ci est exigible, si l’autre n’exécute pas la sienne et si cette inexécution est suffisamment grave. » (Article 1219 du Code civil) 

Pour les mêmes raisons, le preneur à bail peut également opposer à son bailleur l’exception d’inexécution prévue aux articles 1219 et suivants du Code civil : le loyer ne peut être dû, du fait de l’inexécution par le bailleur de son obligation principale. 

*L’imprévision 

« Si un changement de circonstances imprévisible lors de la conclusion du contrat rend l’exécution excessivement onéreuse pour une partie qui n’avait pas accepté d’en assumer le risque, celle-ci peut demander une renégociation du contrat à son cocontractant. Elle continue à exécuter ses obligations durant la renégociation. 

En cas de refus ou d’échec de la renégociation, les parties peuvent convenir de la résolution du contrat, à la date et aux conditions qu’elles déterminent, ou demander d’un commun accord au juge de procéder à son adaptation. A défaut d’accord dans un délai raisonnable, le juge peut, à la demande d’une partie, réviser le contrat ou y mettre fin, à la date et aux conditions qu’il fixe. » (Article 1195 du Code civil) 

Ce texte n’est applicable que pour les contrats conclus à compter du 1er octobre 2016.

La théorie de l’imprévision permet à la partie qui en sollicite le bénéficie de motiver auprès de son cocontractant la demande de renégociation qu’il lui soumet. En l’occurrence, l’imprévision pourrait venir au soutien d’une demande de négociation des conditions de paiement du loyer. 

La portée de la théorie de l’imprévision, appliquée aux circonstances actuelles reste limitée puisque : 

-le changement de circonstances reste nécessairement temporaire, limité à la durée de l’état d’urgence sanitaire à l’issue duquel le bail doit reprendre son cours normal, dans les conditions initialement prévues par les parties ; 

-tant qu’un accord n’est pas trouvé par les parties, le contrat poursuit son exécution normale, et les loyers restent dus. 

Il convient de garder à l’esprit cette notion qui présente néanmoins un intérêt dans la perspective de négociation entre les parties.

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Ces différents mécanismes juridiques issus du droit commun ont pour le preneur à bail un effet bien plus important que les mesures d’urgence adoptées dans la cadre de la pandémie actuelle. Les exceptions d’inexécution et de force majeure permettent l’annulation des loyers sur une période donnée, et non un simple report de leur paiement. 

Surtout, toutes les personnes physiques et morales peuvent en solliciter le bénéfice, sans distinction. 

La difficulté principale réside dans l’appréciation de ces notions, que chacune des parties espèrera tirer à son avantage, et qui sont facilement malléables afin de permettre de répondre à un large spectre de situations potentielles.