Le Cabinet MCM AVOCAT s’intéresse à la question de l’impact du COVID 19 sur les ventes immobilières.

Quid de la réitération de la vente immobilière chez le Notaire pendant la période de confinement ?

Bien des Notaires ne sont pas dotés d’équipement informatique permettant la sécurisation des signatures d’actes à distance, subsiste alors la solution de la procuration donnée au Notaire.

Et si la date butoir de réitération par acte authentique de votre vente immobilière expire pendant la période de confinement, que faire ?

Le délai n’est pas suspendu. 

L’Ordonnance n°2020-306 du 25 mars 2020 ne serait pas applicable aux ventes immobilière par acte authentique, dans la mesure où l’Ordonnance ne s’applique qu’aux délais légaux et règlementaires.

Or, le délai courant entre la signature du compromis et la signature de l’acte authentique, est un délai contractuel librement fixé par les parties.

En votre qualité d’acquéreur, il vous appartient donc de faire le nécessaire pour justifier de la levée des conditions suspensives prévue dans le compromis, à défaut, vous pourrez selon les circonstances tenter de vous prévaloir d’un cas de force majeure.

Le plus prudent reste de procéder par voie d’avenant pour obtenir une prorogation de la durée de validité de la promesse.

Le Cabinet MCM AVOCAT peut vous assister dans ces démarches.

En ce qui concerne le délai de rétractation de 10 jours ouvert aux acquéreurs non-professionnels courant en principe après signature du compromis de vente immobilière, qu’en est-il ?

Si ce délai doit expirer pendant la période de confinement soit à partir du 12 mars 2020, en vertu de l’Ordonnance précitée, la majorité des professionnels du droit à l’instar du cabinet MCM AVOCAT le considérait comme suspendu, jusqu’au 24 juin 2020, s’agissant d’un délai prescrit par la loi pour figurer sous les dispositions de l’article  L271-1 du Code de la construction et de l’habitation.

C’était donc une aubaine donc pour ceux qui souhaitaient se rétracter sans frais, dès lors que la rétractation n’a pas à être motivée…

Mais l’Ordonnance du 15 avril 2020 n°2020-427 vient de remettre en cause cette position.

Elle ajoute à l’article 2 de l’Ordonnance du 25 mars 2020 n°2020-306 relative à la prorogation des délais échus pendant la période d’urgence sanitaire et à l’adaptation des procédures pendant cette même période, l’alinéa suivant selon lequel, la prorogation des délais n’est pas applicable aux délais de réflexion, de rétractation ou de renonciation prévus par la loi ou le règlement, ni aux délais prévus pour le remboursement de sommes d’argent en cas d’exercice de ces droits.

Le Cabinet MCM AVOCAT s’est posé la question de la portée d’une telle modification.

La lecture du Rapport au Président de la République relatif à l’Ordonnance n° 2020-427 du 15 avril 2020 portant diverses dispositions en matière de délais pour faire face à l’épidémie de covid-19 est éclairante.

Le Rapport indique en effet que la modification apportée à l’article 2 de l’Ordonnance du 25 mars 2020 n°2020-306  « a un caractère interprétatif : il ne modifie pas la portée de l’article 2 de l’ordonnance n° 2020-306 du 25 mars 2020 mais explicite que depuis l’origine, celui-ci ne s’applique pas aux délais de réflexion et de rétractation. Dès lors, il a un caractère nécessairement rétroactif. »

Le Rapport au Président de la République précise donc que cet ajout n’est en réalité qu’une interprétation de l’Ordonnance originelle, et que la prorogation des délais a toujours été inapplicable aux délais de rétractation.

Il s’agirait donc selon ce rapport d’un texte dit interprétatif.

Si le Rapport au Président de la République vient préciser que la modification de l’article 2 ne résulte pas d’une modification mais d’une interprétation, c’est pour tenter de s’inscrire dans les exceptions au principe de non-rétroactivité des actes administratifs (Cf Conseil d’Etat le 25 juin 1948 dans son arrêt emblématique Société du journal l’Aurore, et le sacro-saint principe de non-rétroactivité des lois figurant à l’article 2 du Code Civil).

Mais pour qu’un texte soit considéré comme interprétatif, il ne doit créer un nouveau droit, il doit se borner à reconnaitre un état de droit préexistant qu’une définition ambigüe avait rendu susceptible de discussions.

L’article 2 de l’Ordonnance originelle du 25 mars 2020 n°2020-306  était rédigé comme suit :

« Tout acte, recours, action en justice, formalité, inscription, déclaration, notification ou publication prescrit par la loi ou le règlement à peine de nullité, sanction, caducité, forclusion, prescription, inopposabilité, irrecevabilité, péremption, désistement d’office, application d’un régime particulier, non avenu ou déchéance d’un droit quelconque et qui aurait dû être accompli pendant la période mentionnée à l’article 1er sera réputé avoir été fait à temps s’il a été effectué dans un délai qui ne peut excéder, à compter de la fin de cette période, le délai légalement imparti pour agir, dans la limite de deux mois. »

L’article 2 ne souffrait d’aucune exception.

Et il ne donnait donc lieu à aucune interprétation, dès lors qu’il utilisait une formule générique pour designer l’ensemble des actes et recours dont le délai d’accomplissement est prescrit par la loi et le règlement.

Il y a donc fort à parier que de nouveaux contentieux vont naitre quant à la légalité de l’article 2 résultant de l’Ordonnance du 15 avril 2020 n°2020-427 du 15 avril 2020, qui pose question quant à son régime déclaratif (pas de rétroactivité) ou interprétatif (rétroactivité) ?